Vivir de alquiler o cuando la inseguridad se convierte en una forma de vida

“Vivir de alquiler en España es sinónimo de inseguridad vital y estrés financiero”. Es la principal conclusión a la que llega el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) en su último trabajo, Vivir de alquiler: inseguridad garantizada por ley, un estudio coordinado por Pablo Pérez, Jaime Palomera y Marta Ill. La organización compara la situación española con la de otros Estados europeos como Francia, Alemania y Países Bajos: “Mientras en estos países los alquileres son por norma indefinidos y sólo pueden rescindirse por causas justificadas, en España sucede lo contrario: los contratos son por definición temporales, y al finalizar el contrato, el inquilino queda completamente desprotegido y puede ser desahuciado sin causa justificada”.

Aunque los precios de la vivienda han experimentado subidas en todo el continente, desde el IDRA aseguran que la inseguridad residencial de los y las inquilinas “es mucho mayor en España que en el resto de la Unión Europea”. Una realidad, la de los arrendatarios, que contrasta con el relato antiokupa. 

La situación es especialmente grave en ciudades con mercados tensionados como Madrid y Barcelona, donde el 90% de los contratos son temporales, lo que deja a los inquilinos e inquilinas “a merced de las variaciones especulativas” y de los “desahucios invisibles”, es decir, de las expulsiones sin motivo. Solo un 7,65% de los alquileres tienen algún tipo de protección ante las subidas abusivas del precio: renta antigua o social.

Una configuración mercantil que termina desembocando en grandes beneficios para caseros, agencias y portales inmobiliarios. Por el contrario, en países como Alemania, Austria, Dinamarca, Francia, Suecia o Países Bajos, los contratos son, por defecto, indefinidos, y solo pueden rescindirse ante una causa justificada. “Este tipo de contratos genera una mayor seguridad residencial y protección ante posibles subidas de precio y usos especulativos de la vivienda”, señalan en el estudio.

Una mudanza eterna

Marcos González vive en Barcelona desde hace cuatro años. En este periodo, ha pasado por cinco pisos diferentes. Ha sido en esta última ocasión en la que ha logrado asentarse tras subarrendar habitaciones a otros inquilinos: “Es una inseguridad jurídica total para todos: para el inquilino con contrato legal, que se ve obligado a subarrendar habitaciones ilegalmente para poder hacer frente al coste total del piso, y para que el que subarrienda, porque no tiene contrato ni tiene derechos”, explica el joven.

Como él, la mitad de los inquilinos de entre 35 y 64 años se han visto obligados a cambiar de residencia en los últimos años. En total, según los cálculos del IDRA, tres de cada siete mudanzas son forzosas: “Al final, esto lo que hace es eliminar totalmente el arraigo, que es algo imprescindible en una ciudad a la que llegas de nuevas”, expresa González. En la actualidad, prácticamente la mitad de los hogares no tienen la certeza de poder seguir viviendo en la misma casa en los próximos seis meses.

Asimismo, el informe desmonta el mito del éxodo a la periferia: “La tendencia dominante dentro de la ciudad es la inseguridad residencial, marcada por constantes mudanzas, antes que la expulsión de barrios de mayor a menor renta”, aseguran los y las autoras. Así, en Madrid, solo uno de cada cuatro inquilinos que se mudan terminan en un barrio de renta menor. El resto, o acaban en el mismo barrio o de renta similar (el 52,3%), o en uno de renta superior (23,3%). En Barcelona, los datos son muy similares. 

“Se trata de una dinámica derivada de la falta de protección en los contratos: los inquilinos se ven obligados a desplazarse periódicamente para sobrevivir, exponiéndose a precios más caros con cada mudanza”, denuncian desde el IDRA.

Un poco de historia

De acuerdo con el estudio, la situación actual cuenta con una genealogía muy clara: “La desprotección de los inquilinos no es un fenómeno natural: comenzó en 1985 con el Decreto Boyer, que eliminó los contratos indefinidos”, explican en el informe. De esta forma, el Estado acabó con los conocidos como contratos “de renta antigua”. La norma, posteriormente reformada en 1994, tenía como base la premisa de que los alquileres indefinidos reducían la oferta. Los datos, sin embargo, demuestran que esta siguió bajando hasta 2007. “La tendencia sólo cambió con el estallido de la burbuja hipotecaria”, explica el informe.

Esta pérdida de la oferta fue consecuencia de “la orientación del Estado hacia la propiedad como única forma de acceso a la vivienda”, incentivando la compraventa de inmuebles a través de subsidios directos (a promotores) e indirectos (como las deducciones fiscales). El arrendamiento pasó a un segundo plano hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria que expulsó a muchos propietarios de unas casas que no pudieron pagar.

Si bien desde entonces el inquilino ha ido siendo arrinconado en términos legales, “en los últimos años asistimos a un nuevo fenómeno: la hiper-inseguridad, caracterizada por una sustitución de los contratos temporales por alquileres de temporada, con una duración de apenas unos meses”, lo que acaba provocando un incremento de los precios “y mayores beneficios para caseros e inmobiliarias”. Los portales inmobiliarios son también parte del problema: los precios ofertados son casi un 31% superiores a los reales en las grandes ciudades.

Algunas recomendaciones

Además de los datos, el IDRA también recoge recomendaciones de políticas públicas para las diferentes administraciones. En primer lugar, insta a los representantes de la ciudadanía a implantar contratos indefinidos para el alquiler siguiendo el modelo de Estados como el francés o el alemán, donde estos se renuevan de forma automática salvo en casos justificados como la necesidad del casero o la casera de utilizar la propiedad o incumplimientos graves por parte de los inquilinos.

Asimismo, el informe también solicita una regulación de los precios del alquiler, ajustándolos a los “ingresos reales” de los hogares: “El índice de precios debe incluir datos adicionales como el valor catastral, la renta familiar disponible y el desempleo en la zona, y debe contar con un régimen sancionador”, expresan.

Finalmente, el IDRA pide proteger el uso residencial de las viviendas, limitando el alquiler turístico, de temporada y los denominados colivings. Todas estas figuras permiten la evasión de la Ley de Arrendamientos Urbanos y aumentan la seguridad residencial. “Estas modalidades deben estar sujetas a las mismas normas que el alquiler habitual para evitar el fraude y la precariedad”, zanjan.