Cada vez más gente vive de alquiler. Es la conclusión a la que llegan desde el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA, por sus siglas en catalán) a través de su informe De propietarios a inquilinos en el que estudian «la creciente desigualdad en el acceso a la propiedad» y desvelan que una mayoría de personas que actualmente viven de alquiler «jamás serán propietarias»: en el caso de Madrid y Barcelona, un 70% de las personas que viven de alquiler no esperan ni poder comprar ni heredar.
En la actualidad, los y las inquilinas ya representan más de la mitad de los hogares entre 16 y 29 años, y prácticamente uno de cada tres en la etapa de 30 a 44 años. Sin embargo, «lejos de ser una etapa transitoria propia de la entrada en la edad adulta, vivir de alquiler es una condición duradera con alta probabilidad de prolongarse hasta la vejez», aseguran los autores del informe. En el contexto actual, aquellas personas interesadas en adquirir una propiedad no solo compiten con individuos particulares, sino que también lo hacen con inversores con varias propiedades y patrimonios elevados, lo que disminuye sus posibilidades.
Así, según la Estadística de Hipotecas que publica el Instituto Nacional de Estadística, entre enero y marzo de 2024, el 60% de las compras que se llevaron a cabo en el primer trimestre del año se hicieron al contado, es decir, sin hipoteca. Según Funcas, “la interpretación más clara es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente, que determinan de forma importante las subidas de precios”. Tal y como ha desvelado lamarea.com tras analizar los datos de la Dirección General del Catastro, entre abril y junio ha crecido la demanda inmobiliaria por parte de compradores foráneos 0,63 puntos respecto a los tres primeros meses del año, alcanzando el 14,84% de las compraventas de inmuebles en ese trimestre.
En la última década, por su parte, el número de grandes tenedores (personas con más de 10 inmuebles a su nombre) ha crecido un 20% mientras que las personas con una sola propiedad ha caído un 1,78%, una tendencia contraria a la experimentada por el resto de categorías de multipropietarios, lo que demuestra el crecimiento de las barreras de acceso a la primera vivienda mientras aumentan las facilidades para quienes ya son poseedores de algún tipo de propiedad.
De esta manera, solo en 2023, un tercio de las nuevos inmuebles residenciales dados de alta en el Catastro fueron a parar a empresas con más de ocho propiedades en su poder, lo que indica un auge de la concentración y la especulación inmobiliaria. Si miramos una década atrás, este porcentaje crece hasta casi un 50%, de acuerdo con el informe del IDRA.
Dos clase sociales: inquilinos y propietarios
La distribución cada vez más asimétrica de la vivienda en propiedad en España "está disparando la desigualdad" en el país. Así, los hogares compuestos por inquilinos arrendatarios cuentan con una renta media de 22.183 euros anuales, de los cuales, una buena parte, acaba en manos de sus caseros. "La riqueza fluye de quienes tienen menos ingresos y no tienen propiedades a quienes tienen más ingresos y cada vez acumulan más propiedades", subrayan desde el IDRA.
De esta manera, en los hogares compuestos por arrendadores, la renta media se eleva hasta los 46.725 euros anuales, más del doble.
Heredar tampoco será una opción
La herencia ha sido, y sigue siendo, en España la gran red de seguridad para una parte importante de la ciudadanía. Sin embargo, el análisis también trata de derribar el extendido mito que lleva a pensar a una mayoría de la población que, más tarde o más temprano, acabarán por heredar una vivienda: "Las dinámicas del mercado del alquiler lo han convertido en un mecanismo de transferencia de rentas entre la población de inquilinos y la población rentista que acumula propiedades sobrantes, siendo este cada vez más un vector de desigualdad social", sostienen.
En el caso de grandes ciudades como Madrid o Barcelona, solo tres de cada diez inquilinos e inquilinas tienen la expectativa de heredar, si bien una mayoría (80% según IDRA) tendrán que compartir la herencia con otros familiares. A ello se añade la problemática de la localización: las viviendas a heredar no siempre se encuentran localizadas en el lugar de residencia del inquilino, inciden en el informe.
Las herencias, no obstante, se convertirán en la gran fuente de desigualdad para las actuales generaciones jóvenes y adultas: quienes reciban una herencia económica o inmobiliaria podrán optar a un futuro más desahogado mientras que quienes no logren recibir nada tendrán mucho más complicado abandonar situaciones de precariedad.
Necesidad de políticas públicas
Ante esta situación, desde el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona ponen de manifiesto la necesidad de aumentar la oferta de alquiler residencial de larga duración "mediante la incorporación de viviendas infrautilizadas, vacías, desviadas al mercado turístico, temporal o propiedad de la SAREB". A la par, las administraciones deberían fomentar la construcción de vivienda pública en alquiler con duración ilimitada para evitar en el futuro una especulación que desemboque en una situación como la actual.
El informe también propone llevar a cabo medidas fiscales redistributivas "como el aumento de los impuestos de propiedad (patrimonio, sucesiones e IBI) y de la fiscalidad por rentas del alquiler (eliminando las ineficaces bonificaciones al IRPF para personas físicas y las reducciones del impuesto de sociedades, ITP e IVA en la adquisición y alquiler de viviendas)".
Con el objetivo de impedir la acumulación de viviendas en manos de grandes propietarios, el IDRA aconseja limitar la compra a no residentes e inversores. Así, ciudades como Ámsterdam han planteado la posibilidad de obligar a los nuevos compradores de inmuebles a vivir un mínimo de cuatro años en la vivienda con el objetivo de frenar la especulación.