Cae el número de propietarios de un solo inmueble mientras aumentan los multipropietarios

El número de propietarios de bienes inmuebles ha crecido en España en la última década. Mientras que en 2015 había 27,1 millones de personas (físicas o jurídicas) con propiedades a su nombre, según datos del Catastro, en 2024 la cifra supera los 28,4 millones. Sin embargo, el aumento no es igual en todos los grupos: mientras que los multipropietarios crecen en casi todas las categorías (excepto entre aquellos que tienen más de 50 inmuebles a su nombre), la cantidad de propietarios con un único bien ha caído en los últimos diez años.

El grupo de personas con una propiedad ha pasado de 15.251.967 integrantes en 2015 a 14.980.259, un descenso de 271.708 personas, es decir, un 1,78% menos, una tendencia contraria a la experimentada por el resto de categorías. Así, el número de dueños de dos bienes inmobiliarios ha crecido en más de 428.000, pasando de 5,96 millones a 6,38 millones en una década, un aumento del 7,19%. Por su parte, el grupo de propietarios de tres edificaciones ha pasado de 2,71 millones a 3,06 millones, un 12,84% más. Y así sucede en todas las categorías excepto en la del minoritario grupo de megatenedores, es decir, quienes cuentan con más de 50 propiedades a su nombre, que ha experimentado un descenso del 15,24% (de 16.584 a 14.057).

Aunque el catastro no diferencia entre pisos u otro tipo de bienes como pueden ser plazas de garaje no anejas a la vivienda o trasteros, para la abogada y activista por el Derecho a la Vivienda, Alejandra Jacinto, estos datos están directamente relacionados con la dificultad de acceso a la compra de una primera vivienda: “Los precios no paran de subir, tanto para pisos de primera mano como de segunda mano, y ahora mismo son las personas con mucha capacidad adquisitiva, que suelen ser multipropietarios o inversores, los que tienen capacidad de compra”, explica.

Así, la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE) del primer trimestre de 2024 muestra que el 60% de las viviendas compradas en España entre enero y marzo se pagaron al contado, sin necesidad de préstamos bancarios, una cifra muy similar a la de todo el año 2023. Es una realidad que, según Funcas, el think-tank de algunos de los grandes bancos españoles, va de la mano de la especulación inmobiliaria: “Aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, la interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente”.

De acuerdo con Jacinto, este tipo de compra-venta de inmuebles es la responsable de los altos precios de la vivienda: “Es un fenómeno que se retroalimenta: solo inversores, generalmente extranjeros, con capacidad de comprar a tocateja son los que pueden asumir esos precios y esas operaciones son las que hacen subir el coste todavía más, lo que impide a personas con baja capacidad adquisitiva hacerse con una propiedad”, resume.

Los datos del INE reflejan que, en el segundo trimestre del año, los importes crecieron un 7,8% respecto al mismo periodo de 2023. Si solo tomamos la vivienda nueva, los precios se dispararon un 11,2% entre abril y junio, la mayor subida desde 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Lejos de llegar a su techo, la bajada de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo podría provocar un aumento todavía mayor de la demanda inmobiliaria y, como consecuencia, un encarecimiento de la oferta.

Poner freno a la especulación

Prohibir la compra de viviendas a aquellos propietarios que no vayan a residir en ella un mínimo de años. Fue la medida de choque tomada por Países Bajos, la cual obligaba a los nuevos compradores a vivir en el inmueble, al menos, los cuatro primeros con el objetivo de parar la especulación inmobiliaria. Para Jaime Palomera, doctor en Antropología Urbana e investigador en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona, se trata de una medida eficaz para “priorizar que puedan acceder a la compra las familias que buscan y necesitan casa” y “ echar del mercado a la demanda que no necesita la vivienda sino que la usa como un activo financiero”.

El programa de Sumar para las pasadas elecciones generales recogía la posibilidad de estudiar “si conviene condicionar las autorizaciones administrativas de compraventa de vivienda a que el comprador resida en la misma, la destine a alquiler habitual de larga duración o a un alquiler protegido”, si bien solo en “las áreas de mercado tensionado”.

Además de la restricciones a las nuevas compras, Palomera propone “la eliminación de privilegios fiscales a quienes acumulan vivienda para aumentar su precio”. En la actualidad, las empresas con más de ocho viviendas obtienen una bonificación en el impuesto de sociedades de diez puntos, pasando de pagar un 25% por el tributo a un 15%. “Es absurdo que las sociedades que se dedican a acaparar pisos para ponerlos en alquileres cada vez más altos paguen mucho menos ITP [impuesto de transmisiones patrimoniales], menos IVA y menos sociedades que cualquier persona o familia trabajadora”, señala. Unas condiciones que han propiciado, entre otras, el aumento del número de multipropietarios en la última década.

Y facilitar el acceso al mercado inmobiliario

El programa del PSOE para los últimos comicios generales, por su parte, reconocía las “dificultades específicas” de las personas jóvenes para acceder a la vivienda, tanto en alquiler como en compra. Para esta segunda opción, la formación prometía desarrollar una “nueva línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de 2.500 millones de euros para ayudar a los jóvenes menores de 35 años. El sistema de avales del 20% de la hipoteca para la compra de la primera vivienda habitual para jóvenes tiene el objetivo de posibilitar la adquisición de unas 50.000 viviendas”. 

La medida, anunciada en mayo de 2023 por el Gobierno, fue muy criticada por las organizaciones por el derecho a la vivienda, que consideraban que se trataba de una idea que solo beneficiaría al sector bancario, el cual, por su parte, aplaudió la propuesta. Según Palomera, los avales a la compra de vivienda solo llegarán “a una pequeña parte de la población”, ya que está limitado a 50.000 ayudas, y sin otras medidas complementarias “contribuyen a recalentar precios aún más”.

“Mi previsión –concluye el antropólogo– es que este año habrá un aumento de las compras y la concesión de hipotecas, animadas por la caída de tipos, pero que esto llevará a que los precios aumenten aún más de lo que ya lo han hecho, con lo que rápidamente anulan los efectos de la bajada de tipos: hipotecas más baratas, pero casas más caras, con lo que el resultado es el mismo”.