El número de grandes propietarios aumenta un 20% en la última década

La concentración inmobiliaria es una realidad en España. Mientras que una parte importante de la población no cuenta con propiedades, otra acapara grandes carteras de inmuebles. Así, hace diez años, España contaba con 255.197 grandes tenedores, es decir, personas con más de diez edificaciones urbanas a su nombre. Una década después, la cifra asciende a más de 307.000, más de 50.000 nuevos grandes propietarios.

Los datos, obtenidos de la Dirección General del Catastro, no incluyen a Navarra y Euskadi, que cuentan con agencias catastrales propias. Asimismo, no diferencian entre pisos u otro tipo de bienes como pueden ser plazas de garaje no anejas a la vivienda o trasteros. De la misma forma, no permite conocer si se trata de personas físicas o jurídicas.

Los grandes tenedores, sin embargo, son una minoría: solo representan el 1,08% del total de propietarios que hay en España, y que en 2024 se eleva hasta los 28,4 millones. La mayoría (casi 15 millones, más de un 53% de total) solo tiene un inmueble en propiedad.

A pesar de ello, los datos ofrecidos por el catastro demuestran la creciente concentración inmobiliaria que lleva dándose en España en los últimos años: aunque el número de pequeños propietarios ha crecido (en la mayoría de los casos), lo ha hecho en un porcentaje mucho menor que los dueños de una mayor cantidad de inmuebles. Así, en la última década, el grupo de personas con un solo inmueble ha caído un 1,78%, un dato que se podría explicar ante la dificultad de acceso a la primera vivienda.

A partir de ahí, los porcentajes no paran de crecer. El grupo de propietarios con dos inmuebles crece un 7,19%, quienes tienen tres edificaciones a su nombre lo hace un 12,84%, el de cuatro, un 21,22%, y el de cinco, un 23,97%. Por su parte, aquellas personas o sociedades que tienen entre seis y diez bienes inmuebles registrados son quienes experimentan la mayor subida: un 30% más en los últimos diez años. Finalmente, los grandes tenedores (con más de diez edificaciones) crecen algo más de un 20%.

Para Alejandro Inurrieta, especialista en el mercado de la vivienda y expresidente de la Sociedad Pública del Alquiler, la explicación de estos datos es fiscal: “Para conseguir deducciones, hay que tener al menos ocho* viviendas. De esta forma, el impuesto de sociedades baja de un 25% a un 15%, por lo que en los últimos años han ido creciendo en mayor medida el número de propietarios con una amplia cartera de inmuebles”, explica.

Por su parte, los pequeños propietarios (con entre dos y cinco inmuebles) crecen en menor medida “porque son personas que no se dedican profesionalmente a este mercado, que tienen una segunda residencia o que han recibido alguna herencia, pero no compran propiedades de forma activa con un objetivo empresarial”, asegura Inurrieta.

Esta concentración, sostiene el especialista, explica la subida en el precio de los alquileres: “Cuanto más aumenta la proporción de grandes tenedores y de sociedades mercantiles, más aumenta el precio, porque este tipo de figuras tienen una función objetiva de ganar cuanto más dinero mejor, ya que tienen que repartir dividendos. Y cuanto más poder de mercado tengan, más harán crecer los precios. Y esto acaba por salpicar a los pequeños propietarios que, si ven la oportunidad de subir sus alquileres, también lo harán”, asegura.

Aumento de grandes tenedores en Galicia y Aragón

Porcentualmente, Galicia es la comunidad autónoma en la que más ha crecido el número de grandes propietarios: un 34,35%, pasando de 21.696 a 29.148. En el caso de Aragón, la subida ha sido de un 32,54% (de 8.199 a 10.867). Sin embargo, en términos absolutos, otras comunidades han experimentado aumentos mayores de grandes tenedores: Andalucía tiene en 2024 casi 8.000 más que hace diez años y Galicia y Castilla y León superan los 7.000. En total, la comunidad andaluza supera este año los 50.000 grandes tenedores; le siguen Catalunya, con más de 47.000 y la Comunitat Valenciana con más de 38.000.

A través de los datos que ofrece el catastro, sin embargo, no es posible conocer cuántos inmuebles posee cada uno de estos grandes tenedores. Sin embargo, una investigación realizada por CIVIO sí puso nombre y número de propiedades a algunos de ellos en varias autonomías. Solo en Madrid, las 380 sociedades que tienen más de 50 propiedades en alquiler controlan más de 90.000 inmuebles, es decir, un 17,6% del total de contratos de alquiler que están registrados en la Agencia de Vivienda Social de la región. De entre ellas, siete bancos y fondos buitres tienen la propiedad de 32.273 inmuebles. Destaca, con una importante diferencia sobre el resto, Blackstone, con 13.125 viviendas en su propiedad solo en la comunidad madrileña. Le siguen CBRE (4.848), Caixabank (4.755), Renta Corporación (2.916), Banco Santander (2.048), Cerberus (1.893) y Ares Management Corporation (1.330).

En el caso de Catalunya, 321 empresas o entidades son propietarias de más de 50 viviendas alquiladas. Entre todos, suman casi 70.000 inmuebles, aunque la mitad están en manos de diez sociedades, de las cuales solo tres (Generalitat de Catalunya, Ajuntament de Barcelona y Sareb) son entidades públicas. Entre las privadas, CaixaBank se sitúa a la cabeza con más de 5.000 viviendas en propiedad. Le siguen Cerberus (2.877), Blackstone (2.493), CEVASA (2.191), BBVA (2.180), Banco Sabadell (2.035) y CBRE (1.046).

*Fe de errores: en una primera versión de este reportaje se cifraba en seis el número mínimo de propiedades para lograr deducciones fiscales, pero el dato real es ocho.