Economía | Sociedad
Los efectos del auge de las inmobiliarias en el mercado del alquiler: subidas de precio y más discriminación
Un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona concluye que la llegada de las inmobiliarias ha sido perjudicial para el mercado del alquiler. La encuesta se ha realizado en Madrid y en la capital catalana, donde el número de agencias que intermedian entre caseros e inquilinos ha proliferado en los últimos años.
Las inmobiliarias han desembarcado en el mercado del alquiler en el último lustro. Su intermediación, en detrimento del trato directo entre arrendador y arrendatario, ha proliferado, y, “al contrario de lo que se suele decir, la mayor profesionalización ha empeorado las relaciones entre caseros e inquilinos”.
La afirmación anterior sale del informe Impacto de las inmobiliarias en el mercado del alquiler. Ha sido elaborado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), a partir de encuestas a 1.023 personas en Barcelona (entre octubre y diciembre de 2022) y 1.170 en Madrid (entre los mismos meses, pero de 2023).
La conclusión es que la multiplicación de la presencia de las inmobiliarias en este mercado ha provocado, entre otros efectos, “más subidas de precios, mayor insatisfacción del inquilino y un crecimiento de los problemas con el casero”.
¿Por qué han aumentado tanto las agencias en el mercado del alquiler?
En Barcelona, según los datos mostrados en el informe, las inmobiliarias están presentes en tres de cada cuatro alquileres (el 74,8%). Y su presencia va en aumento: los intermediarios intervenían en el 69,7% de los contratos firmados hace cinco años, frente al 75,3% de los firmados en el último.
En el caso de Madrid, participan en el 34,1 % de los alquileres, pero su presencia también está en auge. Han pasado de gestionar el 26,6% de los contratos firmados hace más de cinco años a llevar el 41,7% de los rubricados en 2023.
En el informe de IDRA (realizado con financiación del programa de investigación e innovación Horizon 2020 de la Unión Europea), detallan –a partir de entrevistas realizadas a propietarios de viviendas e intermediarios, así como de trabajos cualitativos realizados previamente– dos de las principales razones de este incremento de las inmobiliarias.
Una es la práctica habitual entre los intermediarios de identificar a los propietarios que anuncian sus viviendas en los grandes portales, con el fin de ofrecerles servicios de gestión. De hecho, “diversos propietarios denuncian que algunos grandes portales obligan a los anunciantes a compartir sus datos, permitiendo a los portales vender estos datos a otros actores”.
A partir de ahí, añaden, “el intermediario contacta con el propietario y le ofrece el servicio de encontrarle un inquilino, alquilar la vivienda y cobrar los servicios de gestión e intermediación al inquilino. Esto genera fuertes incentivos para que el propietario acepte la oferta, al delegar la gestión del alquiler en un intermediario sin asumir ningún coste económico”.
Es algo que sucede más habitualmente, concretan, entre los propietarios con más de 10 viviendas.
Subida de precios
Los arrendatarios con inmobiliaria sufren más subidas de alquiler que aquellos que tratan directamente con el propietario (56,9% frente al 41,5% en Madrid y 68,8% frente al 45,7% en Barcelona) y tienen más preocupaciones relacionadas con las subidas del alquiler (48,1% frente al 39,4% en Madrid y 32,2% frente al 20,9% en Barcelona).
Que esto se produzca “puede deberse al hecho de que –al menos hasta la aprobación de la Ley de Vivienda– sus honorarios se calculan en base al precio del alquiler. O sea, que cada vez que se hace un nuevo contrato, se cobran nuevos honorarios, lo que también incentiva el cambio de inquilino”, indican.
Discriminación en el acceso a la vivienda
Los datos muestran que las formas de discriminación y las barreras de acceso a la vivienda han ido aumentando. El 59,6% de quienes han accedido a una vivienda de alquiler en el último año las han sufrido, frente a un 27% de quienes firmaron un contrato de alquiler hace cinco años.
Sostienen en el estudio que este aumento podría deberse al “efecto combinado del incremento de la intermediación, que permite sistematizar la discriminación, y al encarecimiento de la vivienda de alquiler, tanto en términos absolutos como relativos con respecto a los salarios”.
Mayoritariamente, esta exclusión se debe a motivos laborales y económicos (“llegando a pedir nóminas que triplican el precio del alquiler”), pero también –aunque en mucha menor medida– “al género; la cultura, creencias o el país de origen; el color de la piel, o el hecho de tener mascotas o menores de edad a su cargo”.
Insatisfacción y problemas con el casero
La insatisfacción de los inquilinos también ha aumentado con la llegada de las inmobiliarias al mercado del alquiler. El 63% de los encuestados en Madrid y el 66,8% en Barcelona, que tratan con agencias, no están satisfechos con su vivienda; frente al 51,4 % y el 55,4 % de los que tienen línea directa con la propiedad en estas respectivas ciudades.
En la Ciudad Condal, los motivos principales (por este orden) son la negativa a arreglar deterioros importantes, el rechazo a reparar electrodomésticos o que las zonas comunes de la finca no están en buen estado. En Madrid se une un cuarto: que les hagan pagar tasas más allá del alquiler (IBI, comunidad, etcétera).
A colación de lo anterior, otro de los problemas a los que se refieren en IDRA es el cobro de honorarios por parte de la inmobiliaria. Algo que sucede en el 64,2% de los que llevan menos de cinco años en el piso y en el 29,8% de los que ya superan el lustro.
Recuerdan que este cobro se prohibió primero de forma parcial en el Real Decreto-Ley 7/2019 (en el caso de que el arrendador sea persona jurídica) y luego de forma total en la Ley 12/2023 (para el conjunto de arrendadores, sin distinción).
Sin embargo, “los datos revelan un alto porcentaje de cobro ilegal de honorarios, aun tras la ley aprobada en 2023 (Ley de Vivienda), aunque no llegan a ser estadísticamente significativos por falta de casos efectivos. Otra práctica abusiva detectada en la encuesta de Barcelona es el cobro de honorarios simplemente por renovar el contrato de alquiler”, señalan.
ESPECULACIÓN INMOBILIARIA: 211.000 VIVIENDAS VACÍAS, MILES DE CIUDADANOS SIN VIVIENDA. (Canarias Semanal)
Sin que los partidos institucionales se hayan querido dar por enterados, diversas organizaciones y activistas sociales han venido denunciando, desde hace años, que en Canarias se vive una situación de verdadera “emergencia habitacional”.
Seis de cada diez canarios invierten más del 30% de sus ingresos en pagar el alquiler o no pueden comprarse una casa porque el banco no les concede una hipoteca.
Miles de ciudadanos del Archipiélago simplemente no tienen manera de acceder a un bien tan básico como es la vivienda, pero desde luego no es porque éstas no existan.
Según publicaba este mismo domingo la prensa local, el Archipiélago acumula la friolera de 211.000 viviendas desocupadas que, en un alto porcentaje, se han convertido en objeto de especulación por parte de propietarios que, en muchas ocasiones, no son siquiera personas físicas.
Los fondos buitre campan a sus anchas en el Archipiélago, en concreto, un fondo buitre como Coral Homes es el segundo máximo tenedor de viviendas de Canarias.
Junto a este fondo buitre «otros muchos fondos vinculados a bancos o de nueva creación, la mayoría extranjeros, son los que recibieron a precio de ganga mucha de la vivienda proveniente de desahucios hipotecarios de la anterior crisis, y son también los que en la actualidad dominan el mercado canario, comprando, vendiendo, traficando, especulando con la vivienda, dejando muchas de ellas vacías (150.000 en Canarias), o presionando judicialmente para desalojar a las familias».
Y es que, en efecto, en Canarias – como en el resto del Estado español – la vivienda se ha convertido, fundamentalmente, en un activo dedicado a la especulación, mientras los partidos políticos con responsabilidades de Gobierno han renunciado totalmente a desarrollar cualquier tipo de política pública para facilitar el acceso de la población trabajadora a este bien.
España se encuentra a la cola de Europa en promoción de viviendas sociales con un 2,5% sobre el total, muy lejos de la media europea (9,8%) y Canarias, a su vez, a la cola en el Estado español.
Hay que denunciar la conversión de la empresa pública Visocan, creada teóricamente para la promoción de Viviendas Protegidas en el Archipiélago, en «un chiringuito político» promotor, en la práctica, del negocio inmobiliario privado; así como la incapacidad del Instituto Canario de la Vivienda y, finalmente, la aprobación de un Plan Canarias de Vivienda 2020-2025 «engañoso y fallido».
«El plan era construir o rehabilitar hasta 6.000 viviendas, y a día de hoy no han puesto ni un ladrillo».
Así las cosas, el horizonte se presenta especialmente desolador para los sectores populares del Archipiélago. Actualmente hay unas 18.000 personas inscritas en el registro de demandantes de vivienda pública en espera de un hogar; mientras que jóvenes deben poner el 92,9% de su salario neto para vivir solo de alquiler, según las cifras aportadas por el Observatorio de Emancipación.
En la Declaración de la Renta: Ninguna de las dos casillas.
Quien desee aportar a la iglesia católica o a fines sociales debe hacerlo de su propio bolsillo no de los presupuestos generales
Con el proceso de realizar la Declaración de la Renta ya en marcha, de nuevo desde Asturias Laica animamos a que en la declaración de la renta no se cargue con «ninguna cruz», es decir, no se marque ninguna de la dos casillas, ni la destinada a la iglesia católica ni la de fines sociales.
¿Por qué no debemos «cargar con ninguna cruz»?
Quienes marcan alguna casilla o ambas no pagan de más, sino que lo detraen del conjunto de los ingresos del Estado, mientras que quienes no marcan ninguna casilla aportan el 100% de sus impuestos a las arcas públicas para que se puedan atender las necesidades comunes.
Quienes quieran aportar a la iglesia católica o a fines sociales debe hacerlo de su propio bolsillo no de los presupuestos generales, no detrayéndolo, pues, del común: De hecho, la decisión de marcar la casilla de la iglesia católica, por la que ha recibido en el último año 360 millones de euros, la tomaron un 33% de contribuyentes y, sin embargo, esos millones los pagamos todas y todos.
Por otra parte, las confesiones religiosas deben autofinanciarse. Sin embargo, la iglesia católica recibe dinero del Estado no sólo vía IRPF sino que directa o indirectamente -exenciones fiscales, financiación de colegios concertados, mantenimiento del patrimonio histórico artístico…- percibe más de 12.000 millones de euros del Estado, según estima Europa Laica.
Si marcáramos la casilla de «fines sociales», no sólo seguimos financiando a la iglesia católica (de los 360 millones recaudados por esta casilla, el 35% va a parar a ONGs que están relacionadas de una u otra forma con ella), sino que, además, privatizamos el deber de atención a los fines de interés social, atención que corresponde al Estado y cuyos criterios y prioridades deben ser definidos y fiscalizados por el Parlamento.
Marcar la casilla a la Iglesia católica o Fines Sociales resta de la caja común del Estado el 0,7% de la cuota de tu declaración (el 1,4% si se marcan las dos), reduciendo los ingresos para Servicios Públicos (sanidad, educación, dependencia, etc.) a costa de beneficiar a organizaciones particulares como la Iglesia católica y ONGs. Así se quebranta el principio de que toda la ciudadanía debe contribuir a sostener los gastos públicos según su capacidad.
Por el contrario, si dejamos ambas casillas en blanco, el 1,4% de la cuota íntegra del IRPF se imputará a los Presupuestos Generales del Estado con destino a fines generales, es decir, se destinará a aquello que también es de todas y todos: sanidad, educación, pensiones, dependencia, paro…, fines generales que han de estar regulados por los Presupuestos Generales del Estado.