Especular con un derecho: el 60% de las compras de vivienda en España en 2024 se pagan al contado

A tocateja. En tiempo de penurias económicas para los bolsillos de muchas personas, más de la mitad de las compras de vivienda que se realizan se pagan al contado. Algo que se debe interpretar como que existe un gran número de operaciones que responden a iniciativas de inversión. Es decir, a la especulación. Una conclusión a la que llegan los especialistas de Funcas, el think-tank de investigación económica y social liderado por el presidente de Criteria Caixa y de la Fundación la Caixa Isidro Fainé.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha hecho pública este lunes, 27 de mayo, la Estadística de Hipotecas actualizada a marzo de 2024. Muestra que el número de préstamos hipotecarios sobre viviendas inscritos en los registros de la propiedad en marzo fue de 29.653. Sumando los datos de enero y febrero, el total es de 100.013 hipotecas.

Si se compara esta estadística con la del total de viviendas transmitidas (248.920 de enero a marzo de 2024) se puede comprobar, por tanto, que el 40,2% de las compraventas se produjeron con hipoteca. O, dicho de otro modo, que 6 de cada 10 viviendas transmitidas en España entre enero y marzo se abonaron al contado.

Determina de forma importante las subidas de precios de la vivienda

El porcentaje es muy similar al que se dio en 2023. El año pasado (siempre con datos del INE) se transmitieron 937.479 viviendas y se firmaron 381.063 hipotecas. O sea, únicamente el 39,1% de las compras de vivienda precisaron de un contrato hipotecario para realizar el pago.

En el Cuaderno de Información Económica de Funcas (enero – febrero 2024), que titularon El círculo de la riqueza y la vivienda, los investigadores señalaron que, “aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, la interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente, que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios”.

Agregan que también hay que considerar que otro porcentaje importante de estas operaciones sin financiación hipotecaria se concentra en zonas turísticas y es acaparado para segunda residencia de españoles o por no residentes. “En todo caso, también se da en ciudades del interior, lo que incide (tanto en el tramo mayorista como el minorista) en la opción de compras de vivienda como inversión no residencial”, explican.

Esto, añaden, “puede ser un obstáculo también para el acceso a primera vivienda para uso residencial, puesto que incita subidas de precios incluso en coyunturas en los que los fundamentales económicos apuntarían a su reducción”.

Recuerdan en Funcas que, “en el prolongado período de tipos de interés reducidos o negativos desde la crisis financiera hasta finales de 2021, la vivienda se convirtió en un destino de inversión fundamental a falta de otras oportunidades de rentabilidad, lo que también ha tenido efectos a largo plazo, incluso aunque los tipos de interés ahora sean más elevados”.

La asequibilidad de la vivienda exacerba la desigualdad

En los últimos años, la asequibilidad de la vivienda ha disminuido en España y otros países. Esto se debe a una serie de factores, incluyendo la escasez de suelo, el aumento de la demanda de vivienda y la inversión mayorista y no residente –con una naturaleza más especulativa– en el mercado inmobiliario, comentan en Funcas.

Lo que significa, subrayan, «que las familias de ingresos medios necesitan trabajar más horas para poder pagar una casa. La disminución de la asequibilidad de la vivienda exacerba la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios de vivienda y perjudica a los inquilinos y a las familias que no pueden permitirse adquirir una casa».

Asimismo, “las familias con menos ingresos y que no pueden comprar una casa, pueden verse obligadas a vivir en zonas que ofrecen menos oportunidades de empleo y educación”.

Estiman en Funcas que «algunas políticas urbanísticas y de uso del suelo, particularmente las que no favorecen la oferta de viviendas para uso residencial, han contribuido a deteriorar el acceso a la vivienda».

Los responsables de las políticas, aconsejan, “podrían replantearse el fomento de la propiedad en favor de garantizar un acceso inclusivo a viviendas de calidad. Esto incluiría apoyar un mercado de alquiler eficiente (dejando atrás intervenciones que elevan más los precios) y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio en muchos casos”.