¿Un derecho o un bien de mercado? Los especuladores disparan los precios de la vivienda

La nueva ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, se estrenó en el cargo, el pasado 21 de noviembre de 2023, con unas polémicas declaraciones en las que se comprometía a proteger a los pequeños propietarios y a los que adquieran una segunda vivienda. Tres años antes, uno de sus antecesores en el cargo, el ministro José Luis Ábalos, aseguró que “la vivienda es un derecho, pero también es un bien de mercado”.

Y hacía ahí parece caminar el mercado inmobiliario. El año pasado 2023, en España se dispararon las compras de vivienda como inversión (con un objetivo especulativo), frente a la caída de las personas que las adquirieron para que fuera su residencia habitual. Así, diferentes estudios, aunque con datos distintos, demuestran la relación entre este hecho y el aumento de los precios de la vivienda.

El 60% de las viviendas se compran sin hipoteca

Uno de los informes que más evidencias ofrece es el del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este refleja que, entre enero y noviembre de 2023 (último dato disponible), se transmitieron 911.780 viviendas en España. Sin embargo, solo se hipotecaron 356.633, es decir, el 39,1%.

Aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, apuntan en el Cuaderno de Información Económica, (enero-febrero 2024) de Funcas, “la interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios”.

Agregan que, además, “hay que considerar que otro porcentaje importante de estas operaciones sin financiación hipotecaria se concentra en zonas turísticas y es acaparado para segunda residencia de españoles o por no residentes. En todo caso, también se da en ciudades del interior, lo que incide (tanto en el tramo mayorista como el minorista) en la opción de compra de vivienda como inversión no residencial”, explica el estudio.

“Esto puede ser un obstáculo también para el acceso a primera vivienda para uso residencial, ya que incita subidas de precios incluso en coyunturas en los que los fundamentales económicos apuntarían a su reducción”, subrayan.

Sobre esto, la Estadística Registral Inmobiliaria de Registradores de España indica que de las 583.042 operaciones de compraventa que, a tenor de sus análisis, se llevaron a cabo el año pasado,un 15% las efectuaron inversores extranjeros.

Crece el perfil inversor en detrimento del que busca una primera vivienda

Un porcentaje similar al que depara el INE se extrae del análisis de la compraventa de vivienda publicado por el Consejo General del Notariado. En él se asegura, que en 2023, se celebraron menos operaciones inmobiliarias que en los dos años anteriores, y, aun así, “los precios medios siguieron ascendiendo”.

Con sus cálculos, se produjeron 640.541 compraventas de viviendas y se formalizaron 280.340 hipotecas (un 43,8% del total).

Quien también ha reflejado en sus estudios la tendencia ha sido Fotocasa. Desde el portal inmobiliario reflejan que, en 2022, el 80% de las personas que compraron un piso eran demandantes de una primera residencia, mientras que el 13% quería una segunda residencia y el 7% compraba para invertir.

En 2023, el porcentaje de personas que buscan su vivienda habitual ha bajado al 73%, a la vez que el de los compradores de segunda residencia ha subido al 14% y se han doblado los especuladores (13%). De esta manera, el 27% de los compradores de inmuebles el pasado año no buscaban una primera vivienda.

Sostienen en Fotocasa que “resulta evidente que en un escenario como el actual, con altos costes hipotecarios como consecuencia de las subidas de tipos de interés y los precios inmobiliarios en niveles también históricamente altos, la distribución de la demanda de compra se ha desequilibrado, con una creciente presencia del perfil inversor en detrimento de la opción de primera vivienda”.

El aumento de los precios

A su vez, el Índice de Precios de Fotocasa destaca que “en 2023 los precios de la vivienda en venta aumentaron significativamente, principalmente por el desequilibrio entre la poca oferta y la gran demanda que existe actualmente. De hecho, en muchas ciudades se alcanzaron aprecios máximos que no se veían desde el boom de 2007”.

Respecto al alquiler, comentan que, en enero de 2024, el precio subió un 5,1% en su variación interanual, situándose en 11,78 euros/m2. Es el mayor aumento desde 2006, enfatizan.

Otro portal inmobiliario como Idealista cifra en un 10,8% el aumento de los precios de la vivienda en alquiler en España en enero de 2024, respecto al mismo mes del año anterior.