La Ley de Vivienda: las claves de una norma que regula las subidas de los alquileres

Fue una de las promesas estrella del gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos. Ha sido también una de las que más desencuentros ha generado entre los socios. Y, pese al riesgo de que terminara la legislatura sin ser una realidad, es ya, con más o menos celeridad, la primera Ley de Vivienda de la democracia. El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido aprobado definitivamente por el Pleno del Senado, por lo que termina así su tramitación parlamentaria. La votación ha concluido con 134 apoyos, 117 rechazos –PP, PNV, Junts, Vox, Ciudadanos, PAR y UPN– y una abstención –PRC–.

La principal novedad de la norma está relacionada con la regulación de las subidas de los alquileres, principalmente, en zonas donde los precios se han disparado en los últimos tiempos. Para ello, se prevé la contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable. Además, ofrece instrumentos a las Administraciones territoriales competentes para aumentar la oferta de vivienda pública y privada a precios asequibles. Por otra parte, se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas.

Sobre los desahucios, otra realidad que continúa en España, también se incluyen mejoras. Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a las personas afectadas, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos: de uno a dos meses cuando el propietario es persona física, y de tres a cuatro cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica. Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación

Por otra parte, se incorporan modificaciones de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para fortalecer el mayor equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario. Entre ellas, está la prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador. Se introduce un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta. Y se establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes desde el 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre.

Además, la figura de los grandes tenedores de vivienda también varía: se introduce una definición de carácter general de esta figura como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. Asimismo, se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

«Hemos aprobado la primera Ley de Vivienda de la democracia. Con eso se justificaría toda una legislatura. En esa ley se condensa todo lo que representa el PSOE cuando gobierna. Convertimos la vivienda en el quinto pilar del Estado del bienestar», ha dicho el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en un mitin en Palma. La aprobación de la nueva ley llega justo en mitad de la campaña de las municipales y autonómicas, protagonizadas por Bildu y ETA, y se convierte, además, en uno de los logros que el líder del PSOE puede incorporar en esa otra campaña para las generales que está haciendo con múltiples anuncios. Entre ellos, destaca el aval a jóvenes y familias con hijos para la compra de la primera vivienda.

Con la nueva legislación, las administraciones competentes –y es ahí donde está por ver qué harán finalmente las comunidades gobernadas por el PP– podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente. Para ello, se establece un procedimiento basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas. Así, por ejemplo, se podrá declarar tensionada una zona cuando se produzca un sobreesfuerzo en el pago de la vivienda (más de un 30% sobre ingresos) de los hogares, o haya un incremento de precios de más de tres puntos porcentuales sobre el incremento del IPC a lo largo de un periodo de cinco años.

La vicepresidenta y candidata de Sumar para las próximas generales, Yolanda Díaz, también ha reivindicado el avance en materia de vivienda: «Mientras que el único programa del PP consiste en recortar derechos, este Gobierno avanza en política útil. La aprobación de la primera Ley de Vivienda es un gran ejemplo de ello». En otro acto electoral, con una camiseta similar a la que llevó su compañera y candidata Alejandra Jacinto al debate electoral de la Comunidad de Madrid, la ministra y secretaria general de Podemos, Ione Belarra, ha respondido a una de las principales críticas de la ley: «España no tiene un problema de ocupación, tiene un problema de especulación con la vivienda. Vamos a hacer cumplir la Ley de Vivienda y a perseguir a quien se lucra extendiendo el odio contra la gente más vulnerable».

El espíritu de la Ley de Vivienda

El espíritu de la norma, que compromete a todos los poderes públicos, es garantizar una vivienda digna y adecuada en condiciones asequibles. Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución y se incorpora en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables y acceso a redes de suministros básicos.

Con ella, se aprueba, por primera vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitado por su función social, que, entre otras cosas, obliga a un adecuado mantenimiento y conservación. Sobre ello, se recoge específicamente una referencia a las obras y mejoras para alcanzar la accesibilidad universal en las viviendas.

Además, se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de estas políticas. Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos ministerios con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, además de profesionales especialistas en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.