10 preguntas y respuestas para que entiendas qué es y para qué sirve la Sareb

El pasado domingo, en Valencia, Pedro Sánchez anunció la movilización de 50.000 viviendas de la Sareb, que serán puestas en alquiler a un precio asequible. Tras el desbloqueo de la Ley de Vivienda dos días antes, el presidente sumaba esta medida (ampliamente solicitada desde los sindicatos de inquilinas y también por sus socios de Gobierno) para tratar de paliar el enorme problema que el país tiene en esta materia.

La mirada se tornó entonces hacia ese denominado banco malo, que debe coadyuvar a que en España no sea casi una utopía arrendar a un coste aceptable. Y como de la Sareb se seguirá hablando mucho en los próximos tiempos, conviene recordar qué es, qué hace, cuál es su origen, cuántos inmuebles vende o cuánto ganan sus máximos mandatarios.

¿Qué es la Sareb?

Sareb es el acrónimo de Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. Nació en 2012, en plena crisis inmobiliaria, fruto del acuerdo entre las autoridades españolas y europeas para crear una sociedad que se encargara de vender y gestionar los préstamos e inmuebles de las entidades financieras rescatadas (BFA-Bankia, Catalunya Bank, Banco de Valencia, Novagalicia Banco, Banco Gallego, Liberbank, Caja 3, CEISS y BMN).

Entre 2012 y 2013 compró un paquete de 198.211 activos problemáticos, que incluían préstamos al promotor (90.765) e inmuebles (107.446), por un precio fijado por el Banco de España: 50.781 millones de euros.

Los préstamos tenían un valor de 39.438 millones de euros (77,7% del total) y los inmuebles de 11.343 millones (22,3%).

Dicho de otro modo, con la creación de la Sareb, el Gobierno servía a esas entidades bancarias rescatadas una herramienta para que pudieran soltar lo que eufemísticamente se denominan “activos tóxicos”.

Ese rescate, por cierto, supuso el gasto de, al menos, 54.353 millones de euros de dinero público. Aunque el Tribunal de Cuentas cuantificó el volumen total de dinero comprometido por todos los ciudadanos en 251.563 millones.

¿Cómo compró esos préstamos e inmuebles?

Los 50.781 millones de euros se pagaron mediante bonos avalados por el Tesoro Público, que las entidades podían cambiar por dinero en el Banco Central Europeo (BCE). Por lo tanto, la creación del banco malo supuso la generación de una deuda avalada por el Estado de 50.781 millones de euros.

Mientras tanto, el entonces ministro de Economía, Luis de Guindos (PP), aseguraba que la Sareb no tendría ningún coste para el ciudadano. Años después, Eurostat incluyó la deuda del banco malo en la deuda pública española, incrementando ésta en 35.000 millones de euros.

¿Cómo trabaja con los préstamos?

Comenzó su actividad con 90.765 préstamos, valorados en 39.438 millones de euros, que representaban el 77,7% del total de activos. Su trabajo con estos préstamos se estructura por tres vías alternativas: recuperar toda la deuda de los préstamos que sea posible, convertir los préstamos en inmuebles o vender la deuda en el mercado mayorista.

El importe de los préstamos que sigue manejando es actualmente de 10.831 millones de euros (el 41% del total).

¿Qué hace la Sareb con los inmuebles?

En el caso de los inmuebles, manejan cuatro opciones:

• Inmuebles en venta: la práctica totalidad se vende en el mercado minorista, a través de cuatro empresas comercializadoras o servicers: Altamira Asset Management, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia.
• Promoción inmobiliaria de Sareb: retoman las obras de las promociones que están a medio construir e incluso inician promociones nuevas sobre determinados suelos que tienen en cartera.
• Árqura Homes, la promotora de Sareb: en 2019 crearon la empresa promotora Árqura Homes. Nació como una joint venture o una unión temporal entre Sareb y el fondo Värde Partners. Árqura Homes es un Fondo de Activos Bancarios (FAB), donde Sareb tiene el 90% del capital y Värde Partners el 10% restante.
• Inmuebles en alquiler social de Sareb: tienen reservada una bolsa de 15.000 viviendas para fines sociales en colaboración con la Administración Pública. Hasta el momento, han cedido 3.000 viviendas tanto a comunidades autónomas como a ayuntamientos.

El importe total de los inmuebles que ostenta la Sareb es superior al inicial, 15.633 millones de euros (59% de la cartera), debido tanto a la transformación de préstamos en inmuebles como a las distintas promociones inmobiliarias.

¿Cuántos inmuebles tiene?

Como ya se ha comentado, entre 2012 y 2013 la Sareb adquirió 107.446 inmuebles. Actualmente, en su cartera hay 133.314. Se dividen de la siguiente manera: viviendas (46.542 unidades), anejos (34.759), obras en curso (14.202), suelos (24.619) y terciarios (13.192).

En el primer semestre de 2022 (últimos datos publicados), la Sareb vendió 7.229 inmuebles residenciales propios (por 455,3 millones de euros), 1.327 suelos propios (161,8 millones) y 1.139 inmuebles terciarios propios (98,1 millones).

¿Quién forma el accionariado de la Sareb?

El 50,14% de las acciones de la Sareb está en poder del Estado, a través del FROB (Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria). El resto del accionariado se reparte de esta manera (con una enorme presencia de entidades bancarias):

• Banco Santander: 22,21%.
• CaixaBank: 12,24%.
• Banco Sabadell: 6,61%.
• Kutxabank: 2,53%.
• Ibercaja Banco: 1,43%.
• Gestión de Inmuebles Adquiridos: 1,27%.
• Banco de Crédito Social Cooperativa: 1,21%.
• Mapfre España: 0,69%.
• Mutua Madrileña: 0,67%.
• Caja Laboral Popular: 0,59%.
• Mapfre Vida: 0,42%.

¿Cuánto gana la Sareb?

Según lo publicado por el propio banco malo, la actividad comercial y de gestión de la Sareb generó unos ingresos totales de 2.361 millones de euros en 2022, un 8% más que en 2021, cuando ascendieron a 2.184 millones de euros. Fueron 1.422 millones en 2020 y 2.320 en 2019.

De esos ingresos, detallan, 1.705 millones, el 71%, proceden de la venta de inmuebles, con un crecimiento del 15% respecto a la registrada en 2021.

Los ingresos procedentes de activos financieros, principalmente la comercialización de préstamos impagados de promotores, fueron de 699 millones de euros, cifra un 12% menor que el año anterior.

¿Quiénes son y cuánto ganan sus dirigentes?

El último informe de retribuciones de la Sareb, correspondiente al año 2021, indica que sus 10 consejeros externos cobraron sumas que se mueven entre los 83.750 euros de Idoia Arteagabeitia González y los 63.750 de Jorge Mondéjar López y del propio FROB. El entonces presidente, Javier García del Río, cobró 330.000 euros. No se da información acerca de lo recibido por el resto del equipo gestor.

Tal y como publicó Infolibre en enero de 2022, la cúpula de la Sareb cobró 36,5 millones de euros desde su creación en 2012.

Al frente de la misma, desde abril de 2022 (cuando el FROB se hizo con el control mayoritario), está Javier Torres Riesco, que antes fue consejero dominical del FROB y trabajó para el Banco Santander de 1986 a 2016.

El consejero delegado es Leopoldo Puig: hasta 2011 fue inspector de entidades de crédito del Banco de España, y después director financiero y de entidades participadas del FROB.

El resto de integrantes del equipo gestor son estos:

• Lucía Graña, directora de Gestión del Portfolio: en la Sareb desde 2013, antes ocupó diferentes posiciones de responsabilidad en Banco Popular y Banco Pastor.

• Rafael Piaget, director de Red: antes de su llegada al banco malo, también en 2013, trabajó en Arthur Andersen y en el grupo Crédit Agricole.

• Beatriz Hernández, directora de Negocio de Desarrollos Inmobiliarios: hasta su incorporación, pasó por Ferrovial Inmobiliaria y Habitat Inmobiliaria.

• Pau Pérez de Acha, director de Vivienda Social y Asequible y Relaciones Institucionales: en la Sareb entró en 2022. Con anterioridad se empleó como director en la Fundació de Foment de Habitatge Social (vinculada a Cáritas Diocesana de Barcelona), y fue director general de Sogeviso, filial de Banco Sabadell especializada en la mediación social y gestión de alquiler social y asequible. También ejerció en el Grupo CaixaBank.

• José María Arroyo, director de Finanzas y Corporativo: ha trabajado en el Grupo Santander y en el Banco de España.

• Jorge Pipaón, director de Secretaría General: fue presidente y administrador de Cofivacasa, socio de Derecho Público en el despacho Toda & Nel-lo Abogados y secretario general técnico del Ministerio de Hacienda, además de haber ejercido como abogado del Estado en el Ministerio de Economía y en el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), entre otros.

¿Cuál es su deuda?

En 2022, la Sareb canceló 3.184 millones de euros de deuda avalada por el Estado. Es la mayor amortización aprobada en un año, situándose la deuda viva en 30.481 millones de euros.

En sus 10 años de vida, la Sareb ha reducido la deuda en 20.301 millones de euros, el 40% del total.

¿Cuándo se liquidará la Sareb?

El artículo 16 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, establece que la Sareb no podrá existir por un tiempo superior a 15 años. Por lo tanto, debería estar totalmente liquidada en 2027.

En un informe de la propia sociedad, en 2021, se calculaba que el Estado deberá aportar 7.988 millones de euros en 2027 para terminar de amortizar la deuda. Es decir, que no hay previsión de que el banco malo vaya a ser capaz de cancelarla por completo, para ese año, por sí mismo.